Wer in Freeport Immobilien kaufen möchte, muss seit dem 21. Oktober 2026 eine zusätzliche Variable einpreisen: Premierminister Philip Davis hat eine umfassende Überprüfung des Hawksbill Creek Agreement von 1955 angekündigt, ein Green Paper mit dem Titel "Grand Bahama: A Framework for Stability and Growth" veröffentlicht und eine sechsmonatige öffentliche Konsultation eröffnet. Die Frage ist nicht mehr, ob sich der Rechtsrahmen ändert, sondern wann, wie weit und was in der Zwischenzeit gilt.
Der Inhalt der Ankündigung
Die Regierung hat drei Vorhaben benannt. Erstens eine Überprüfung des Hawksbill Creek Agreement unter Leitung des Attorney General, die nach Darstellung des Premierministers ausdrücklich nicht im Status quo enden soll. Zweitens einen Grand Bahama Development Act als Nachfolgerahmen für die gesamte Insel, umgesetzt über ausgehandelte Änderungen, gezielte Aufhebungen und Ersatzregelungen. Drittens ein Grand Bahama Development Council, das Entwicklungsvorhaben koordiniert, die Umsetzung überwacht und dem Kabinett berichtet.
Für die Risikobewertung sind zwei Aussagen der Ankündigung relevant. Änderungen sollen über das Parlament erfolgen, und es soll nichts rückwirkend geregelt werden. Zudem erklärte der Premierminister, er wolle die Zukunft Freeports lieber mit den Eigentümern der Grand Bahama Port Authority (GBPA) als an ihnen vorbei gestalten; die Familien Hayward und St George könnten als private Investoren über die Port Group Ltd. beteiligt bleiben. Die Begründung ist staatsorganisatorisch: Öffentliche Befugnisse sollen bei der öffentlichen Hand liegen, ein privates Vetorecht über die Entwicklung der Insel soll es nicht geben.
Der Zeitplan und sein Nutzen für Ihre Kaufentscheidung
Die veröffentlichten Termine sind belastbarer als jede Prognose über das Ergebnis:
- Die formale Konsultation läuft seit dem 1. November 2026 bis zum 30. April 2027, mit öffentlichen Veranstaltungen in Freeport, East Grand Bahama und West Grand Bahama.
- Ein White Paper ist für den 1. Juli 2027 angekündigt.
- Ein Gesetzentwurf ist für den 31. Dezember 2027 vorgesehen.
- Die Verabschiedung ist für das erste Quartal 2028 geplant, die Finanzierung im Haushalt 2028/2029.
Nach dem eigenen Zeitplan der Regierung tritt vor 2028 keine gesetzliche Änderung in Kraft. Das Green Paper ist unter gbframework.com abrufbar. Ein Kauf in den kommenden zwölf Monaten erfolgt unter dem heute geltenden Rahmen; bis zu einem Gesetzestext liegen rund fünfzehn Monate Konsultation und Gesetzgebungsarbeit.
Woran die Vorteile tatsächlich hängen
Das Hawksbill Creek Agreement wurde 1955 geschlossen und läuft bis 2054. Es begründet das Freihandelszonenmodell von Freeport: zollfreie Einfuhr betrieblicher Güter für Lizenznehmer sowie Befreiungen von Business Licence, Grund- und Veräußerungsgewinnsteuer für lizenzierte Unternehmen innerhalb der Port Area. Entscheidend ist die Zuordnung: Diese Vergünstigungen sind an den Lizenznehmerstatus im Port Area gebunden, nicht an das Privateigentum an einer Wohnimmobilie. Wer eine Villa zur Eigennutzung erwirbt, ist von den strittigen Konzessionen weniger betroffen als jemand, der eine Vermietungs- oder Entwicklungsstruktur aufbaut. Die einzelnen Prüfpunkte haben wir in Freihandelszone Freeport: Prüfpunkte für Anleger aufgeschlüsselt.
Bestandsschutz: Zusage und offene Flanke
Der Premierminister hat angekündigt, bestehende Lizenzen, Genehmigungen und Konzessionen zu erfassen und ihre Behandlung zu klären. Das ist eine Zusage, sich mit Altrechten zu befassen, und keine Festlegung auf ein Ergebnis. Seriös gelesen ist der Bestandsschutz damit ein offener Punkt der Konsultationsagenda. Hinzu kommt die Zusage, nichts rückwirkend zu regeln. Beides lässt sich nur nutzen, wenn der eigene Rechtsstand zum Zeitpunkt des Abschlusses dokumentiert ist: welche Konzessionen bestehen, auf welcher Grundlage, mit welcher Laufzeit. Diese Dokumentation gehört in die Kaufabwicklung.
Der strittige Punkt: Zustimmung oder Gesetzgebung
Die GBPA hat am 23. Oktober 2026 erklärt, ihre Rechte aus dem Abkommen müssten respektiert werden und jede Änderung müsse "über Einvernehmen" angegangen werden. Sie verweist auf die 1960 und 1966 im Einvernehmen vereinbarten Änderungen, hält die sechsmonatige Konsultationsfrist für "ambitioniert" und weist darauf hin, dass mehr als 3.500 Lizenznehmer Rechte aus dem Rahmen ableiten. Co-Chair Sarah St George, deren Familie 50 Prozent der GBPA hält, argumentiert, bahamaische Souveränität und das Abkommen schlössen sich nicht aus.
Die Regierung vertritt die Gegenposition: Das Abkommen habe seinen Zweck überlebt, Teile seien zu ersetzen, zu reformieren oder aufzuheben, und für ein Gesetz sei keine private Zustimmung erforderlich. Ein Schiedsspruch vom 27. Februar 2026 wies eine Forderung der Regierung über 357 Mio. USD gegen die GBPA zurück; über die Bedeutung dieses Spruchs für die Regulierungsrolle der Port Authority sind sich beide Seiten uneinig. Diese Rechtsfrage ist die zentrale Unbekannte des Verfahrens, und sie gehört vor eine bahamaische Kanzlei, nicht in eine Marktbetrachtung.
Das unterschätzte Risiko sind die Genehmigungszeiten
Der für Anleger aufschlussreichste Teil des Green Paper ist nicht verfassungsrechtlich, sondern operativ. Dokumentiert ist ein Anstieg des genehmigten Bauvolumens von 66,758 Mio. USD (2021) auf 268,545 Mio. USD (2024), während die erfassten Baubeginne nur von 46,123 Mio. USD auf 66,911 Mio. USD und die Fertigstellungen von 42,447 Mio. USD auf 43,726 Mio. USD zunahmen. 2022 und 2023 entsprachen die Baubeginne rund 43 Prozent des genehmigten Volumens, 2024 etwa 25 Prozent. Das Green Paper weist selbst darauf hin, dass Genehmigungen, Baubeginne und Fertigstellungen verschiedene Projekte und Jahre betreffen können und Einzeljahre daher nicht direkt vergleichbar sind.
Als Ursache nennt die Berichterstattung vom Oktober 2026 ein zweistufiges Verfahren: zunächst die Freigabe der GBPA, dann die abschließende Genehmigung aus Nassau, wobei Umweltgenehmigungen häufig der Punkt sind, an dem Projekte liegen bleiben. Die Anwältin Caitlin Antoni-Wilkinson (Cafferata & Co) fordert deshalb entscheidungsbefugte Behördenvertreter vor Ort. Für Käufer folgt daraus eine klare Priorität: Termin- und Genehmigungsrisiko verdienen mehr Aufmerksamkeit als die Schlagzeilen zu den Konzessionen.
Was die Reform nicht berührt
Mehrere Punkte, die eine Kaufentscheidung tragen, liegen außerhalb des Hawksbill Creek Agreement. Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, keine Kapitalertrags- und keine Erbschaftsteuer. Freehold-Eigentum steht Nichtbahamaern offen, die Abwicklung erfolgt über bahamaische Anwälte. Der Aufenthaltsstatus richtet sich nach dem Immigration Act und nicht nach dem Abkommen: Für Freeport und die Sonderwirtschaftszone Grand Bahama besteht keine Mindestaufenthaltsdauer, weder für die Home Owner's Residence Card noch für die Permanent Residency. Die häufig zitierten 90 Tage beziehen sich auf das Permanent Residency Certificate, das ausgestellt wird, sobald sich eine Person länger als 90 Tage im Land aufgehalten hat; es handelt sich um eine Ausstellungsvoraussetzung und nicht um eine Anwesenheitspflicht, und das Zertifikat gilt lebenslang, solange es nicht nach Section 18 des Immigration Act widerrufen wird. Für andere Inseln, etwa New Providence mit Nassau, sollten Sie eine geeignete Kanzlei einbeziehen. Auch die seit dem 1. Juli 2026 geltenden Regeln zur Grundsteuer für ausländische Eigentümer sind von der Reform unabhängig; wir haben sie in Grundsteuer Bahamas: Neue Regeln für Ausländer 2026 dargestellt.
Unabhängig von der Reform läuft außerdem der Investitionszyklus weiter: MSC Cruises verfolgt ein Vorhaben über 450 Mio. USD am Freeport Harbour, und das neue Terminal des Grand Bahama International Airport ist auf eine Fertigstellung Anfang 2029 ausgelegt. Den Bauzeitenplan und seine Bedeutung für den Einstiegszeitpunkt beschreibt Immobilien Grand Bahama kaufen: Zeitplan bis 2029.
Prüfpunkte für einen Kauf während der Konsultation
Die Reform verändert die Prüfliste, nicht die Grundthese. Vier Punkte sollten Sie bis 2028 in jede Freeport-Prüfung aufnehmen:
- Trennen Sie Eigentümer- und Lizenznehmerrechte. Prüfen Sie, welche Vorteile Ihrer Struktur tatsächlich aus dem Lizenzstatus im Port Area stammen und welche aus dem Eigentum selbst.
- Preisen Sie Genehmigungsdauer ein. Bei Neubau oder Nutzungsänderung gehen Sie vom zweistufigen Verfahren aus und arbeiten mit Zeitpuffern statt mit Richtwerten.
- Lesen Sie Vorschläge als Vorschläge. Eingaben Privater – etwa das berichtete 25-seitige Papier "Freeport Transformation" mit einer Grand Bahama Economic Authority, Genehmigungsfiktion nach 30 Tagen und einer 25-jährigen Garantie für Lizenznehmer – sind Konsultationsbeiträge und keine Politik.
- Beobachten Sie den 1. Juli 2027. Mit dem White Paper wird die Richtung der Regierung erstmals ablesbar. Entscheidungen, die bis dahin warten können, sollten warten.
Der Hintergrund der Reform ist demografisch: Die Insel war für rund 250.000 Einwohner geplant und zählte beim Zensus 2022 46.740, nach 51.368 im Jahr 2010; etwa jede fünfte Wohneinheit steht leer. Ein Rahmen, der schnellere Genehmigungen und eine wachsende Bevölkerung hervorbringt, wäre für Immobilienwerte günstig; ein Rahmen, der Unsicherheit verlängert, wäre es nicht. Welches Ergebnis entsteht, ist derzeit offen.
Gespräch zu einer Position in Freeport
Wenn Sie Grand Bahama während der Konsultationsphase prüfen und diesen Rahmen auf ein konkretes Objekt oder eine konkrete Struktur anwenden möchten, gehen wir das gern mit Ihnen durch. Akkreditierte Investoren können über das folgende Formular unsere aktuelle Grand-Bahama-Dokumentation anfordern, die die Konzessions- und Genehmigungspunkte im Detail behandelt.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Er ist kein Angebot und keine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren oder Beteiligungen an Immobilien. Aussagen zu laufenden Gesetzgebungsverfahren und Konsultationsergebnissen beschreiben veröffentlichte Vorschläge und Positionen und sind keine Prognosen. Die steuerliche Behandlung richtet sich nach Ihren persönlichen Verhältnissen und ist mit qualifizierten Beratern in Ihrem Wohnsitzstaat zu klären.
