In der Diskussion über Grand Bahama steht fast immer der Einstiegspreis im Mittelpunkt. Wer dort nicht fertige Objekte kauft, sondern baut, kalkuliert jedoch mit einer anderen Größe: Die Baukosten und die laufenden Haltekosten entscheiden über das Ergebnis, nicht der Kaufpreis des Grundstücks. Zwei dieser Positionen haben sich 2026 bewegt, und keine davon steht im Kaufvertrag — die Versorgung der Insel mit Zuschlagstoffen und der Preis der Gebäudeversicherung. Beides spricht nicht gegen den Standort. Beides gehört vor Vertragsunterzeichnung in die Kalkulation.
Zuschlagstoffe: Produktionsstopp auf Grand Bahama seit September
Bahama Rock hat die Produktion auf Grand Bahama am 18. September 2026 eingestellt. Die genehmigten Abbaureserven waren erschöpft, eine Genehmigung für zusätzliche Abbaufelder auf dem Gelände der früheren Bahamas Cement Company lag nicht vor. Das Unternehmen erklärte, der Stopp werde höchstens 60 Tage dauern; 69 im Stundenlohn beschäftigte Mitarbeiter wurden ab dem 21. September vorübergehend freigestellt. Anwohner haben Einwände gegen die geplante Erweiterung erhoben, insbesondere wegen Sprengarbeiten, Überflutungsrisiken und Umweltfolgen. Genau deshalb ist die Genehmigung keine Formsache.
Anfang Oktober bezeichnete der Verband der bahamaischen Bauunternehmer einen Engpass bei Transportbeton als absehbares, nicht als unmittelbares Risiko. Verbandspräsident Leonard Sands erklärte, bei einem länger andauernden oder dauerhaften Stopp könne die Insel einen Punkt erreichen, an dem es „keinen Beton auf der Insel" gebe. Zwei Betonlieferanten importieren übergangsweise Zuschlagstoffe aus Jamaika. Ein Werk galt als knapp versorgt und priorisierte, welche Kunden beliefert werden. Importaufträge brauchen rund zwei Wochen Transportzeit und sind Störungen der Schifffahrtswege ausgesetzt — ausdrücklich auch der Hurrikansaison selbst.
Der Wettbewerber Freeport Aggregates hat am 22. September 9 Mio. USD zugesagt, um die eigene Produktion auszubauen und die Lücke zu schließen. Der Ausbau ist für das dritte Quartal 2027 terminiert. Dieses Datum ist für Ihre Planung wichtiger als die Zusage selbst: Ein Vorhaben, das 2026 oder im ersten Halbjahr 2027 Beton einbaut, kann damit nicht rechnen.
Versicherung: der Posten, der jedes Jahr neu bepreist wird
Die Gebäudeversicherung ist in einer bahamaischen Kalkulation die eine laufende Position, die jährlich von einem Markt außerhalb des Landes neu festgesetzt wird. Berichte aus Dezember 2025 bezifferten den Anstieg der Prämien für Sachversicherungen auf den Bahamas auf bis zu 20 Prozent seit 2022, nachdem das Angebot an Rückversicherungskapazität zurückgegangen war. Vor den Erneuerungsrunden für 2026 unterschieden sich die Einschätzungen der Anbieter im Grad, nicht in der Richtung. Timothy Ingraham, Vorstandsvorsitzender der Summit Insurance Company, sagte, man sehe keine Rückgänge bei den Rückversicherungsraten, die man als nennenswert bezeichnen würde. Anton Saunders, Geschäftsführer von RoyalStar Assurance, erklärte, die Raten würden „sicher nicht steigen" — die Herausforderung liege derzeit darin, überhaupt Kapazität zu sichern.
Hinter beiden Aussagen steht die Schadenbilanz der Region. Für Hurrikan Melissa lagen die ersten Schätzungen des Gesamtschadens in Jamaika bei bis zu 8 Mrd. USD, die versicherten Schäden wurden auf bis zu 4 Mrd. USD projiziert. Bahamaische Gebäuderisiken werden im selben Rückversicherungsmarkt bepreist wie der übrige karibische Raum. Deshalb kann ein Sturm, der Grand Bahama nie erreicht, in einer Erneuerung für Grand Bahama auftauchen.
Für die Kalkulation folgt daraus: Führen Sie die Versicherung als variable Kostenposition mit ausdrücklicher Annahme zur jährlichen Neubepreisung, nicht als festen Prozentsatz des Verkehrswerts, und lassen Sie sich die Konditionen vor dem Closing schriftlich geben.
Importabhängigkeit und die Zollstellung in Freeport
Da nahezu das gesamte Ausbaumaterial per Schiff kommt, ist die zollrechtliche Behandlung dieser Einfuhren ein echter Kalkulationsposten und keine Verwaltungsfrage. Innerhalb des Port Area sind es die Vergünstigungen des Hawksbill Creek Agreement, die dazu führen, dass dasselbe Gebäude in Freeport anders kalkuliert als im übrigen Land — und die den Bestand dieser Vergünstigungen selbst zum Prüfpunkt machen. Relevant ist dabei nicht nur die Laufzeit der Regelungen, sondern auch, wer sie in Anspruch nehmen darf.
Zwei Punkte sind hier praktisch entscheidend. Die Vergünstigung gilt für qualifizierte Einfuhren von Licensees, womit der Lizenzstatus Ihres Bauunternehmers Teil der Kostenstruktur wird. Und eine Zollbefreiung gleicht keine Frachtkosten aus: Die jamaikanischen Zuschlagstoffe, die derzeit Werke auf Grand Bahama versorgen, sind preislich mit lokalem Material vergleichbar, die Verschiffung kommt jedoch hinzu — und wird von keiner Vergünstigung erfasst.
Was öffentliche Baukostenangaben hergeben — und was nicht
Einen amtlichen Baukostenindex für die Bahamas gibt es nicht. Die kursierenden Werte stammen von Bauunternehmen und Kostenratgebern und sind als Orientierung zu lesen, nicht als Benchmark. Ein für 2026 aktualisierter bahamaischer Kostenratgeber nennt für den Rohbau rund 150 USD je Quadratfuß, für ein ordentlich ausgestattetes Einfamilienhaus mit zentraler Klimatisierung, Ziegeldach und hurrikansicheren Fenstern und Türen etwa 350 USD je Quadratfuß, als typische Bandbreite für die meisten Käufer 350 bis 700 USD je Quadratfuß und für hochwertigen individuellen Ausbau mit Stahlbeton sowie importiertem Naturstein und Hartholz bis zu 1.500 USD je Quadratfuß.
Solche Bandbreiten sind keine Unschärfe. Sie spiegeln einen Markt, in dem der größte Teil des Ausbaumaterials importiert wird, die Ausstattungsvorgabe einen erheblichen Teil der Kosten bestimmt und eine einzelne Position — etwa schlagfeste Verglasung — ein Budget um einen zweistelligen Prozentsatz verschieben kann. Praktisch heißt das: Ein Quadratfußpreis ohne beigefügte Leistungsbeschreibung enthält keine Information. Wo die Planungskosten liegen, haben wir in unserem Beitrag zu den Architektenleistungen auf den Bahamas dargestellt; eine Baukostenschätzung wird erst aussagefähig, wenn diese Leistungsbeschreibung vorliegt.
Konstruktionsstandard und Versicherbarkeit
Ausführungsstandard und Versicherbarkeit sind dasselbe Thema. Die auf den Bahamas anzusetzenden Windlasten liegen deutlich über der allgemeinen US-Praxis: Ein bahamaischer Stahlbauverarbeiter beschreibt die derzeitige behördliche Anforderung als Auslegung nach dem International Building Code 2012 auf 180 Meilen pro Stunde, gegenüber 150 Meilen pro Stunde nach den Ausgaben 2006 und 2009. Lassen Sie den für Ihr Grundstück maßgeblichen Wert vom verantwortlichen Tragwerksplaner bestätigen, da die Anforderung von der Genehmigungsbehörde und nicht vom Bauunternehmer gesetzt wird.
Investitionsseitig entscheidend ist die Asymmetrie: Die Mehrkosten einer Ausführung über dem Mindeststandard — schlagfeste Öffnungen, höher gesetzte Fertigfußbodenhöhe, ein vom Tragwerksplaner konkret bemessener Anschluss von Dach und Wand — fallen einmalig in der Planungsphase an. Die versicherungsseitige Folge eines Verzichts wiederholt sich über die gesamte Haltedauer. Behandeln Sie die Ausführungsvorgabe deshalb als Eingangsgröße der Versicherungsanfrage und holen Sie das Angebot gegen die Planunterlagen ein.
Nach der Fertigstellung: Grundsteuer und laufende Positionen
Die Kalkulation endet nicht mit der Abnahme. Für ausländische Eigentümer gilt seit dem 1. Juli 2026 ein eigener Grundsteuersatz von 0,625 Prozent mit einer Deckelung bei 200.000 USD; was das konkret bedeutet, haben wir in unserem Beitrag zur Grundsteuer auf den Bahamas aufgeschlüsselt. Hinzu kommen Versicherung, Instandhaltung unter Salzluftbelastung, Energie und — je nach Nutzung — Verwaltung. Die Erwerbsnebenkosten sind davon getrennt zu betrachten und fallen zusätzlich an; wir haben sie in unserem Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf auf den Bahamas vollständig aufgeführt.
Zum Umfeld gehört, dass die Nachfrageseite nicht stillsteht. MSC Cruises hat im Januar 2026 Investitionen von rund 450 Mio. USD am Freeport Harbour vereinbart, davon etwa 400 Mio. USD für die Kreuzfahrt-Infrastruktur an Billy Cay. Die Neuentwicklung des Grand Lucayan durch Concord Wilshire ist mit mehr als 700 Mio. USD angesetzt und umfasst ein Hotel der Marke Hilton mit 550 Zimmern. Die Kreuzfahrtankünfte stiegen 2025 gegenüber 2024 um mehr als 90 Prozent, was überwiegend Carnivals 600 Mio. USD teurem Celebration Key zugerechnet wird. Gleichzeitig fordern Anwohner weiterhin verbindliche Fertigstellungstermine, insbesondere für den Flughafen, der noch aus einem Provisorium betrieben wird. Angekündigtes und realisiertes Kapital sind zwei verschiedene Größen; ein Bauzeitenplan sollte auf der zweiten aufbauen.
Prüfliste vor Vertragsunterzeichnung
- Zuschlagstoff- und Betonversorgung: schriftliche Bestätigung des Bauunternehmers zu Bezugsquelle, aktueller Zuteilung und Ausweichlösung, falls die lokale Produktion nicht wieder anläuft.
- Preisgleitung: ob der Bauvertrag Materialpreise festschreibt — und für welchen Zeitraum.
- Terminrisiko: Puffer im Bauzeitenplan für einen zweiwöchigen Importzyklus bei Zuschlagstoffen und die Frage, welche Partei die Verzugskosten trägt.
- Versicherung: ein schriftliches Angebot gegen die tatsächlichen Planunterlagen, mit Angabe des Erneuerungsmechanismus und der Sturmselbstbeteiligung.
- Zollstellung: Lizenzstatus des Bauunternehmers im Port Area und welche Positionen die Vergünstigung erfasst.
- Windlast: die maßgebliche Auslegungswindgeschwindigkeit, schriftlich bestätigt vom verantwortlichen Tragwerksplaner für das konkrete Grundstück.
- Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung als eigene Zeilen im Modell, nicht als Pauschale.
Ein Bauvorhaben auf Grand Bahama prüfen lassen
Für jedes von uns begleitete Projekt halten wir die Eingangsannahmen aktuell — Versorgungslage der Bauunternehmer, Preisgleitklauseln und Versicherungskonditionen — dokumentiert in einem projektbezogenen Investment-Paper. Wenn Sie ein Bauvorhaben auf der Insel beurteilen und diese Annahmen gegen Ihre eigenen spiegeln möchten, fordern Sie den Zugang über das folgende Formular an.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Er ist kein Angebot und keine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren oder von Beteiligungen an Immobilien. Die genannten Zahlen stammen aus öffentlichen Quellen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können sich ändern. Die steuerliche Behandlung richtet sich nach den individuellen Verhältnissen und ist mit qualifizierten Beratern in den betroffenen Rechtsordnungen zu klären.
