Grundsteuer Bahamas: Neue Regeln für Ausländer 2026

Zum 1. Juli 2026 hat sich die Grundsteuer auf den Bahamas für ausländische Eigentümer strukturell geändert. Mit dem Real Property Tax (Amendment) Bill, 2026 wurde eine eigene Objektklasse für selbstgenutztes Wohneigentum in ausländischer Hand geschaffen, mit einem festen Satz von 0,625 Prozent und einer jährlichen Obergrenze von 200.000 US-Dollar. Für Sie als Käufer bedeutet das vor allem eines: Die laufenden Haltekosten sind erstmals verlässlich kalkulierbar.

Was sich zum 1. Juli 2026 geändert hat

Bis dahin konnten auch Nicht-Bahamaer die Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum über eine jährliche Erklärung in Anspruch nehmen. An diese Erklärung war eine Anwesenheitsbedingung geknüpft. Die Novelle engt die reguläre Befreiung auf Bahamaer und Daueraufenthaltsberechtigte mit entsprechender Genehmigung ein und ordnet ausländische Selbstnutzer einer neuen, eigenen Kategorie zu.

• Neue Klasse: „foreign owned owner-occupied property“ – ein Nicht-Bahamaer mit Aufenthaltsgenehmigung, der das Objekt selbst bewohnt.
• Satz: 0,625 Prozent des Verkehrswertes pro Jahr, ohne Freibetrag.
• Obergrenze: 200.000 US-Dollar jährlich; für bahamaisches selbstgenutztes Wohneigentum liegt sie bei 150.000 US-Dollar.
• Anwesenheitstage: Die Formulierung „für einen Zeitraum von nicht weniger als 90 Tagen im Jahr“ wurde gestrichen.
• Inkrafttreten: 1. Juli 2026.

Das Finanzministerium hat die erwarteten Mehreinnahmen in der Haushaltsdebatte mit rund 24 Mio. US-Dollar im ersten Jahr beziffert, danach mit 26,5 und 28,3 Mio. US-Dollar. Diese Zahl ist weniger als Einnahmeposten interessant denn als Signal: Eine Maßnahme, die fest in die Haushaltsplanung eingestellt ist, wird administriert und nicht kurzfristig zurückgenommen.

Rechenbeispiele: drei Objektgrößen

Der feste Satz macht die Jahresbelastung unmittelbar rechenbar. 0,625 Prozent auf den festgesetzten Wert ergeben:

• Objekt für 450.000 US-Dollar: rund 2.813 US-Dollar jährlich.
• Objekt für 1,2 Mio. US-Dollar: rund 7.500 US-Dollar jährlich.
• Objekt für 4 Mio. US-Dollar: rund 25.000 US-Dollar jährlich.

Die Obergrenze von 200.000 US-Dollar greift rechnerisch erst oberhalb von etwa 32 Mio. US-Dollar Objektwert. Genau daran entzündete sich die öffentliche Kritik: Mario Carey von Better Homes & Gardens Real Estate MCR Bahamas forderte im Juni 2026 eine zusätzliche Stufe oberhalb von 20 Mio. US-Dollar. Der Maklerverband BREA argumentierte umgekehrt und wies darauf hin, dass bahamaische Selbstnutzer oberhalb des Freibetrags auf einer gleitenden Skala bis zu 1 Prozent zahlen, während ausländische Selbstnutzer pauschal 0,625 Prozent tragen.

Beide Einwände haben am verabschiedeten Satz nichts geändert. Sie zeigen aber, wo künftiger politischer Druck ansetzen dürfte: an der Spitze der Bewertungsskala, nicht bei ausländischem Eigentum insgesamt.

Vom Tagezähler zum Genehmigungsnachweis

Für die meisten Investoren ist die strukturelle Änderung wichtiger als der Prozentsatz. Der ursprüngliche Entwurf aus der Haushaltsrede 2025/2026 sah gestufte Schwellen vor: teilweise Befreiung ab mehr als 90 Anwesenheitstagen, volle Befreiung ab mehr als 183 Tagen. In der verabschiedeten Fassung entfällt die Tageszählung. Maßgeblich ist stattdessen, ob eine Aufenthaltsgenehmigung vorliegt und das Objekt als Wohnsitz genutzt wird.

Wenn Sie nicht die halbe Zeit des Jahres auf den Bahamas verbringen können oder wollen, ist das eine spürbare Vereinfachung. Der Nachweis verlagert sich von Kalenderdokumentation auf Genehmigungsstatus – ein Dokument, das Sie entweder besitzen oder nicht. Die Wege zur Aufenthaltsgenehmigung selbst behandeln wir ausführlich im Leitfaden zu Steuern und Wohnsitz auf den Bahamas.

Sonderfall Freeport: der Port Area

Die Novelle verdrängt das Hawksbill Creek Agreement nicht. Grundstücke innerhalb des Freeport Port Area unterliegen historisch dem dort begründeten Befreiungsregime, dessen Laufzeit bis 2054 verlängert wurde; das Department of Inland Revenue führt Freeport weiterhin als unter diesem Abkommen befreit. Das ist eine andere Ausgangslage als bei einem vergleichbaren Objekt auf New Providence oder einer Family Island.

Zwei Einschränkungen gehören zwingend dazu. Die Befreiung ist grundstücksbezogen und hängt vom Status und der Lizenzhistorie des einzelnen Titels ab – sie sollte für das konkrete Objekt schriftlich bestätigt und nicht aus der Lage abgeleitet werden. Und das Anreizsystem des Port Area ist seit über einem Jahrzehnt regelmäßig Gegenstand parlamentarischer Auseinandersetzung. Die Wiederwahl der Progressive Liberal Party am 13. Mai 2026 spricht für Kontinuität auf Sicht der laufenden Legislaturperiode; 2054 ist jedoch ein gesetzliches Datum und keine Garantie gegen spätere Änderungen. Wir behandeln es als günstige Gegenwartsbedingung, nicht als Dauerzusage.

Die laufende Steuer ist nicht der große Posten

0,625 Prozent im Jahr entscheiden selten über eine Transaktion. Die Erwerbsnebenkosten wiegen deutlich schwerer: Die Value Added Tax auf die Eigentumsübertragung folgt einer gestaffelten Skala, die für natürliche Personen in der obersten Stufe 10 Prozent erreicht, bei Erwerb über eine Gesellschaft pauschal 10 Prozent. Hinzu kommen Anwalts- und Eintragungskosten. Gemessen daran ist die Jahressteuer auf ein Objekt für 1,2 Mio. US-Dollar ein untergeordneter Posten.

Zwei Verwaltungsdetails sollten Sie dennoch in die Haltekostenrechnung aufnehmen. Bei vollständiger Zahlung bis zum 31. März wird ein Nachlass von 10 Prozent auf die laufende Jahressteuer gewährt. Bleibt die Steuer über den 31. Dezember hinaus offen, fällt ab dem 1. Januar ein Zuschlag von 5 Prozent an. Zwischen beiden Terminen liegen 15 Prozent der Jahresbelastung – für ein reines Zahlungsdatum ein bemerkenswerter Unterschied.

Einordnung für die deutsche Steuerplanung

Ein Punkt, der in der deutschsprachigen Berichterstattung regelmäßig vermischt wird: Diese Reform betrifft die bahamaische Objektsteuer. Sie sagt nichts darüber aus, wie Ihre Immobilie oder Ihre Einkünfte in Deutschland behandelt werden. Ob und in welchem Umfang deutsche Steuerpflicht fortbesteht, richtet sich nach Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthalt und den einschlägigen Vorschriften – unabhängig davon, was Nassau beschließt. Die Reform macht die bahamaische Seite planbar; die deutsche Seite bleibt eine separate Prüfung mit Ihrem Steuerberater. Einen breiteren Vergleich der Standorte finden Sie in unserem Vergleich Bahamas, Dubai, Portugal und USA.

Für Grand Bahama fällt die steuerliche Klarstellung mit einem Investitionszyklus zusammen, der bereits gebaut und nicht nur angekündigt wird: Carnivals Celebration Key zählte im ersten Betriebsjahr 2,4 Mio. Gäste und hat seine Liegeplatzkapazität verdoppelt, die 700 Mio. US-Dollar schwere Neuentwicklung des Grand Lucayan durch Concord Wilshire umfasst ein Hilton mit 550 Zimmern, MSC hat eine eigene Kreuzfahrtanlage über 450 Mio. US-Dollar zugesagt, und der Flughafenneubau läuft. Die Einzelprojekte ordnen wir in der Grand Bahama Marktübersicht ein.

Wenn Sie einen konkreten Erwerb auf Grand Bahama durchrechnen und die Haltekostenannahmen gegen die aktuelle Gesetzeslage prüfen lassen möchten: Wir führen ein ausführliches Investment-Paper zum Markt, zu den anfallenden Abgaben und zur Objektebene. Es steht akkreditierten Investoren auf Anfrage zur Verfügung.

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar und ist weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren oder Beteiligungen an Immobilien. Die steuerliche Behandlung hängt von den individuellen Verhältnissen ab, kann sich ändern und ist vor jeder Entscheidung mit qualifizierten Rechts- und Steuerberatern in Ihrem Heimatland und auf den Bahamas zu klären.