Immobilien Grand Bahama kaufen: Zeitplan bis 2029
Wer auf Grand Bahama Immobilien erwerben will, konnte sich bisher nur an Absichtserklärungen orientieren. Seit Oktober 2026 liegen Termine vor: Ein Kreuzfahrtterminal für 400 Mio. USD ist genehmigt und soll im Januar 2027 in den Bau gehen, der Ersatzneubau des Flughafenterminals ist für Anfang 2029 angesetzt, und eine Staatsanleihe über 1,1 Mrd. USD refinanziert unter anderem die Schulden des Inselversorgers. Damit verschiebt sich die Fragestellung: Nicht ob Kapital kommt, ist zu klären, sondern wie ein Erwerb gegen einen Bauzeitenplan zu takten ist, der bis 2029 läuft.
Die Beschlüsse vom Oktober 2026
Drei Meldungen innerhalb einer Woche setzen den Rahmen. MSC erhielt die Genehmigung, 400 Mio. USD in ein Kreuzfahrtterminal mit vier Liegeplätzen bei Billy Cay im Hafen von Freeport zu investieren. Standort ist ein 54 Acre großes, künstlich aufgeschüttetes Industriegelände, gepachtet von der Freeport Harbour Company. Die Umweltverträglichkeitsprüfung von JSS Consulting, datiert auf den 26. Juni 2026 mit Überarbeitung vom 9. Oktober, nennt eine Spitzenkapazität von bis zu 20.000 Passagieren pro Tag bei vier gleichzeitig abgefertigten Schiffen der Icon- und Oasis-Klasse.
Premierminister Philip Davis bestätigte in einer Ansprache in Freeport den Zeitplan für das neue Terminal des Grand Bahama International Airport: Baubeginn vor April 2027, Fertigstellung angestrebt für Anfang 2029. Bestätigt wurde auch der Abrissbeginn am Grand Lucayan; die Neuentwicklung liegt bei Concord Wilshire. Der dritte Punkt ist finanziell: eine Fremdwährungsanleihe über 1,1 Mrd. USD, die erste internationale Emission seit 17 Monaten.
Der Terminplan bis 2029
Für die Kalkulation sind die Termine wichtiger als die Summen, weil sie bestimmen, wann Bauarbeiter und wann Gäste kommen. Der öffentlich kommunizierte Stand von Ende Oktober 2026:
- Dezember 2026 – Beginn der Geländefreimachung für den MSC Beach Club auf 20 Acre am Areal des Grand Lucayan, realisiert über CTL Maritime.
- Januar 2027 – Baubeginn Billy Cay, vorbehaltlich aller Genehmigungen.
- vor April 2027 – Baubeginn Flughafenterminal; Pakete zur Instandsetzung und Sicherheit des Flugfelds über rund 8,6 Mio. USD laufen bereits oder sind in der Vergabe.
- 2027 – erste Phase des Freeport Health Campus, der im September 2026 zu etwa 30 % fertiggestellt war.
- September 2027 – erster Liegeplatz und erste Landphase bei Billy Cay.
- Mitte 2028 – Phase eins des Kreuzfahrtterminals.
- November 2028 – angestrebte Eröffnung des MSC Beach Club und der ersten Terminalphase.
- Anfang 2029 – Zielfertigstellung Flughafenterminal, Vollausbau Billy Cay ebenfalls für 2029 erwartet.
Carnival hat seinen Teil bereits geliefert: Die Pierverlängerung an Celebration Key wurde im Juni 2026 vorzeitig abgeschlossen und ergänzt die bestehenden zwei Liegeplätze um zwei weitere. Die Tageskapazität liegt damit über 13.000 Besuchern, hinzu kommen rund 200 Schiffsanläufe und etwa 700.000 Passagierankünfte pro Jahr.
Erreichbarkeit aus Europa als eigener Faktor
Für deutschsprachige Eigentümer ist der Flughafen der relevanteste Einzelposten, aus zwei Gründen. Erstens entscheidet die Anbindung darüber, ob eine Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt oder nur verwaltet wird. Zweitens soll das Terminal das strukturelle Problem der Insel adressieren: Die Übernachtungsgäste, die Unterkünfte überhaupt tragen, gingen von 587.250 im Jahr 1995 auf 101.077 im Vorjahr zurück – ein Minus von rund 83 %.
Der Neubau ist für eine Abfertigung mit US-Vorabkontrolle (US Customs Pre-Clearance) vorgesehen. Für Reisende aus Europa bedeutet das, dass Anschlussverbindungen über US-Hubs ohne erneute Einreisekontrolle in den USA abgewickelt werden können – eine Veränderung der Reisekette, nicht ein Nebenaspekt.
Finanzierungsumfeld und Betriebskosten
Die 13-jährige Tranche der Oktober-Anleihe wurde mit einem Kupon von 7,7 % und Laufzeit bis 2039 platziert – rund einen halben Prozentpunkt unter den 8,25 % der Vorjahresemission über 1,067 Mrd. USD. Das geschah in einem Jahr, in dem die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen um 1,1 Prozentpunkte gestiegen ist; es handelt sich also um eine Verengung des Risikoaufschlags, nicht um ein günstigeres Zinsumfeld. Der Haushalt wies für 2025/2026 einen Überschuss von 39,3 Mio. USD aus.
Direkter wirkt der Grand-Bahama-Anteil: Aus dem Emissionserlös werden ein staatlich garantiertes Darlehen der Grand Bahama Energy Company über 200 Mio. USD sowie 131,82 Mio. USD Tilgung der Grand Bahama Power Company bedient; insgesamt sind 332 Mio. USD dem Stromsektor der Insel zugeordnet. Der Versorger wurde im Mai 2026 vom Staat übernommen. Seit Juni berichten nach Regierungsangaben über 17.000 Haushalte und 1.500 kleine und mittlere Unternehmen von niedrigeren Rechnungen, bei Privathaushalten um mindestens 35 %. Da Strom auf den Bahamas ein erheblicher Posten jeder Betriebskostenrechnung ist, verändert ein strukturell niedrigerer Tarif die Nettoertragsannahme deutlicher als eine Tourismus-Schlagzeile.
Ein lokales Währungsrisiko besteht faktisch nicht, da der Bahama-Dollar seit Jahrzehnten im Verhältnis 1:1 an den US-Dollar gebunden ist. Für Anleger aus dem Euroraum bleibt damit allein das EUR/USD-Risiko.
Die Ausgangslage, die der Kalender korrigieren soll
Eine belastbare Einordnung braucht die Gegenzahlen. Das Grünbuch der Regierung nennt sie: Die Bevölkerung ging zwischen 2010 und 2022 um 9 % auf 46.740 zurück. Bei der letzten Volkszählung standen 4.306 von 22.127 Wohneinheiten leer. Die Wirtschaftsleistung erreichte 2024 1,8 Mrd. USD, ein Plus von 13,4 %, lag damit aber weiterhin 7,5 % unter dem Niveau von 2021.
Die jüngere Entwicklung ist günstiger: Die Arbeitslosenquote sank von 12,8 % zu Beginn 2025 auf 8,7 % zum Jahresende, der Wert der Baugenehmigungen hat sich 2024 mehr als verdoppelt, und im ersten Quartal 2026 zählte Grand Bahama rund 400.000 ausländische Ankünfte gegenüber etwa 100.000 im Vorjahresquartal – der Seeverkehr vervierfachte sich dabei annähernd. Die Luftankünfte stiegen im selben Quartal nur um 4,8 %. Genau diese Differenz ist die Investmentthese, und das Flughafenterminal ist die Anlage, die sie schließen soll.
Prüfpunkte für den Bauzeitraum
- Welche Phase trägt den Cashflow? Nachfrage aus der Bauphase ist befristet; Nachfrage aus dem Betrieb beginnt erst Ende 2028 und ist dauerhaft. MSC erwartet für das Freeport-Programm über 600 direkte Arbeitsplätze und eine Jahreslohnsumme von mehr als 14 Mio. USD. Für Billy Cay nennt die Prüfung rund 350 Bauarbeiter über die Projektphasen und etwa 320 Beschäftigte im Spitzenbetrieb; der bahamaische Anteil der Belegschaft ist dort noch nicht festgelegt.
- Bindet die Versicherung, und zu welchem Preis? Prämien in der Sach- und Haftpflichtversicherung stiegen ab 2022 um bis zu 20 %, weil das Rückversicherungsangebot knapper wurde. Im Dezember 2025 befragte Versicherer erwarteten für 2026 keine weiteren Erhöhungen bei Katastrophendeckungen, aber auch keine Senkungen; als Restriktion wurde die Kapazität genannt, nicht der Preis.
- Welche Höhenlage und welcher Sturmmaßstab? Das neue Flughafenterminal entsteht mit Erdgeschoss 23,5 Fuß über dem Meeresspiegel, ausgelegt auf ein 100-jährliches Sturmereignis. Das alte Terminal lag bei etwa 10,5 Fuß und wurde 2019 von Hurrikan Dorian bis zum Dach geflutet. Prüfen Sie ein Objekt an diesem Niveau, nicht am ortsüblichen Durchschnitt.
- Wer genehmigt? Im Port Area lagen Zonierung, Baugenehmigungen und Gewerbelizenzen bei der Grand Bahama Port Authority. Diese Zuordnung steht derzeit zur Überprüfung.
- Wie wird die Haltephase besteuert? Seit dem 1. Juli 2026 gilt für ausländische Eigentümer ein eigener Grundsteuersatz; Mechanik und Deckelung behandeln wir in unserem Beitrag zur Grundsteuer auf den Bahamas ab 2026.
Zur Ordnungsfrage: Die Regierung hat ein Grünbuch vorgelegt, das einen Grand Bahama Development Council ab Juli 2027, eine vom Attorney General geleitete Überprüfung des Hawksbill Creek Agreement von 1955 und ein neues Grand Bahama Development Act vorsieht. Die Konsultation läuft bis 30. April 2027, ein Gesetzentwurf ist bis 31. Dezember 2027 angekündigt, die Verabschiedung wird für das erste Quartal 2028 angestrebt. Der Schiedsspruch vom Februar 2026 hat das Abkommen nicht aufgehoben. Welche Punkte Käufer im Port Area konkret prüfen sollten, haben wir in Freihandelszone Freeport: Prüfpunkte für Anleger zusammengestellt.
Beim Thema Aufenthalt ist eine verbreitete Fehlinformation zu korrigieren: Für Grand Bahama und die Sonderwirtschaftszone Freeport bestehen weder für die Home Owner's Residence Card noch für die Permanent Residency Mindestaufenthaltszeiten. Die häufig genannten 90 Tage beziehen sich auf das Permanent Residency Certificate, das ausgestellt wird, sobald sich eine Person länger als 90 Tage im Land aufgehalten hat. Es ist keine laufende Anwesenheitspflicht; das Zertifikat gilt lebenslang, sofern es nicht nach Section 18 des Immigration Act widerrufen wird. Für andere Inseln ziehen Sie bitte einen geeigneten bahamaischen Anwalt hinzu. Eine breitere Marktübersicht finden Sie in Grand Bahama Marktübersicht.
Wie es weitergeht
Der dargestellte Terminplan ist öffentlich. Was er nicht beantwortet: welche Lagen im Einzugsbereich der Eröffnungen von 2028 liegen, wie sich Bau- und Betriebsphase bei einem konkreten Objekt überlagern und wie die Genehmigungsüberprüfung einen bestimmten Fall berührt. Dazu führen wir objektbezogene Analysen für qualifizierte Anleger und stellen sie auf Anfrage zur Verfügung.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der Information. Er stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar und ist kein Angebot und keine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren oder Beteiligungen an Immobilien. Die genannten Zahlen stammen aus öffentlichen Quellen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können sich ändern. Die steuerliche Behandlung richtet sich nach Ihren individuellen Verhältnissen und ist mit qualifizierten Beratern in Ihrer Jurisdiktion zu klären.
