Grand Bahama hat 2025 rund 1,1 Millionen Besucher gezählt – zum ersten Mal seit mehr als zwei Jahrzehnten über einer Million. Nahezu der gesamte Zuwachs kam per Schiff. Wenn Sie eine Ferienimmobilie auf den Bahamas vermieten wollen, entscheidet genau diese Unterscheidung über Ihr Modell: Ein Kreuzfahrtanlauf und eine Übernachtung erzeugen völlig unterschiedliche Zahlungsströme. Mieteinnahmen entstehen pro Nacht – und Nächte entstehen über die Fluganbindung.
Kreuzfahrtgäste buchen keine Nächte
Carnivals Privatdestination Celebration Key ist im Juli 2025 auf Grand Bahama in Betrieb gegangen und hat im ersten Betriebsjahr rund 2,4 Millionen Gäste erreicht. Ein vorzeitig abgeschlossener Pier-Ausbau hat die Liegeplätze von zwei auf vier verdoppelt. Nach Angaben von Carnival kommen damit etwa 200 Schiffsanläufe pro Jahr hinzu, die Kapazität steigt auf über 13.000 Gäste pro Tag, und rechnerisch werden rund 700.000 zusätzliche Ankünfte pro Jahr möglich. Zwanzig Carnival-Schiffe laufen die Destination aus zehn US-Heimathäfen an; Princess Cruises und AIDA kommen im Laufe des Jahres 2026 hinzu.
Für deutschsprachige Anleger ist der AIDA-Punkt besonders verführerisch, weil er nach europäischer Nachfrage klingt. Er ist es nicht. Ein Gast, der morgens von Bord geht, sechs Stunden an Land verbringt und abends weiterfährt, erzeugt Hafengebühren, Beschäftigung und Bruttoinlandsprodukt. Er belegt kein Schlafzimmer, erzeugt keine Übernachtungsrate und erscheint in keiner Vermietungskalkulation.
Die Durchlaufquote in Freeport
Dass zwischen Ankunftszahlen und Umsatz auf der Insel eine Lücke liegt, sagen inzwischen lokale Wirtschaftsvertreter offen. Ralph Hepburn, Präsident der Handelskammer von Grand Bahama, erklärte der Tageszeitung The Tribune im Oktober 2026, durchschnittlich 7.000 Passagiere passierten Celebration Key, aber typischerweise verließen weniger als 1.000 die Anlage. Den Port Lucaya Marketplace – historisch der zentrale Einzelhandels- und Gastronomiestandort für Besucher – bezeichnete er nach der Schließung eines Restaurants und dem Verlust von etwa 40 Arbeitsplätzen als am Tropf hängend.
Daraus folgen zwei Lesarten, und ein sauberes Investment Committee hält beide aus:
- Die vorsichtige Lesart: Eine private Kreuzfahrtdestination ist darauf ausgelegt, Gästeausgaben vor Ort zu binden. Ihre Passagierzahl ist kein Näherungswert für die Nachfrage in Lucaya oder an Fortune Beach. Ein Vermietungsmodell, das sie dafür hält, ist bereits in der ersten Zeile falsch kalibriert.
- Die konstruktive Lesart: Die Durchlaufquote ist eine kommerzielle und politische Variable, keine Konstante. Shuttle-Vereinbarungen, Ausflugsverträge und Investitionen in den Marketplace können sie verschieben. Nur zahlen Sie heute für eine Umwandlung, die noch nicht stattgefunden hat.
Fluganbindung: der eigentliche Engpass
Die Flugankünfte nach Grand Bahama lagen 2025 nach Berichterstattung des Caribbean Journal rund 20 % über 2024 und mehr als 30 % über dem Niveau von 2019. Der Premierminister nannte für 2025 einen Zuwachs der Flugankünfte von über 30 % gegenüber einem Zuwachs der Seeankünfte von über 90 %. Die Reihenfolge ist in beiden Datensätzen dieselbe: Die Seeseite wächst ein Mehrfaches schneller als die Luftseite. Landesweit lagen die Stopover-Ankünfte von Januar bis Juli 2026 bei 1.314.639 und damit 4,3 % über dem Vorjahr – mit veröffentlichten Inseldetails für Nassau, Exuma und Abaco, nicht aber für Grand Bahama.
Der Engpass ist das Terminal. Der Grand Bahama International Airport arbeitet seit Hurrikan Dorian 2019 aus Provisorien. Phase eins des Neubaus ist jetzt aus der Planung in die Bauvorbereitung übergegangen: Polycon hat Bahamas Hot Mix für vorbereitende Arbeiten beauftragt, Regierungsangaben nennen für Phase eins ein Investitionsvolumen von rund 100 bis 130 Millionen US-Dollar, teilweise aus umgewidmeten Mitteln des Saudi Fund for Development. Geplant ist ein Terminal für bis zu 500.000 Passagiere pro Jahr, erweiterbar auf eine Million, mit US-Vorabkontrolle (Pre-Clearance), vergrößerten Vorfeld- und Rollflächen, besserer Straßenanbindung und Hochwasserschutz. Die Manchester Airports Group wurde als Betriebsführer beauftragt.
Ein Fertigstellungstermin ist nicht veröffentlicht. Das ist der wichtigste offene Punkt in jeder Vermietungskalkulation für Grand Bahama und gehört als Terminrisiko in die Akte, nicht als Annahme. Die US-Vorabkontrolle muss zudem neu zertifiziert werden; sie lässt sich nicht einfach einschalten.
Für Gäste aus dem deutschsprachigen Raum führt der Weg nach Freeport praktisch über Florida oder Nassau. Prüfen Sie deshalb nicht nur, ob der Flughafen gebaut wird, sondern welche Streckenführung Ihre Zielgruppe tatsächlich nutzen würde – und wie viele Umstiege Ihre Auslastungsannahme verträgt.
Hotelbetten: Treiber und Konkurrenz gleichzeitig
Die zweite Determinante der Übernachtungsnachfrage ist markengebundene Hotelkapazität, denn Hotels kaufen Flugplätze. Die Neuentwicklung des Grand Lucayan ist als Projekt über 700 Millionen US-Dollar mit einem Hilton mit 550 Zimmern angekündigt; MSC Cruises und Concord Wilshire wurden 2026 als fortschreitend durch die Genehmigungsstufen berichtet. MSC hat separat rund 450 Millionen US-Dollar für den Freeport Harbour skizziert: etwa 400 Millionen für Hafeninfrastruktur einschließlich eines neuen Pier-Komplexes am Grundstück Billy Cay und 50 Millionen für Beach Club und Retail Village.
Markenzimmer wirken für private Eigentümer in zwei Richtungen. Sie schaffen konkurrierendes Angebot, sie finanzieren aber auch Flugpläne und Destinationsmarketing. Das historische Muster auf Grand Bahama ist eindeutig: Private Vermietungen liefen nicht dann am schlechtesten, wenn die Hotels voll waren, sondern als die Hotels geschlossen waren – weil die Schließungen die Flüge mitgenommen haben. Die Projektpipeline ordnen wir in unserer Marktübersicht Grand Bahama ein.
Steuern, Lizenz und Versicherung: die unterschätzte Kostenseite
Bruttorenditen, die für bahamaische Vermietungen zirkulieren, sind häufig vor Steuern, vor Lizenz und vor Versicherung gerechnet. Der öffentliche Rahmen verlangt mehrere Positionen, die in die Nettorechnung gehören:
- Umsatzsteuer auf Kurzzeitvermietung: Ferienhäuser, die für 45 Tage oder weniger vermietet werden, unterliegen bei Vermietung durch Nicht-Bahamaer 10 % VAT; Buchungen über Online-Plattformen werden ebenfalls mit 10 % besteuert. Ausländische Eigentümer müssen sich für die Umsatzsteuer registrieren; Erklärungen sind innerhalb von 21 Tagen nach Ende des Steuerzeitraums fällig, mit Sanktionen bei verspäteter Abgabe oder Zahlung.
- Gewerbelizenz: Seit Juli 2023 benötigen ausländische Personen, die Immobilien vermieten, eine bahamaische Business Licence; die Gebühren sind in Quartalsraten zu zahlen.
- Grundsteuerliche Behandlung: Eine Einheit in einem Vermietungspool oder Condo-Hotel-Programm wird anders bewertet als eine selbstgenutzte Wohnung, und die Entlastung für Selbstnutzer setzt mindestens 90 Tage Aufenthalt pro Jahr voraus. Die aktuellen Sätze für ausländische Eigentümer behandeln wir in unserem Beitrag zur Grundsteuer auf den Bahamas.
- Versicherung: Die Prämien für Sachversicherungen auf den Bahamas sind seit 2022 um bis zu 20 % gestiegen. Für 2026 haben lokale Versicherer signalisiert, die Sätze halten – nicht senken – zu wollen; der begrenzende Faktor ist die Rückversicherungskapazität, nicht der Preis.
- Erwerbsnebenkosten: Bei Übertragung an eine ausländische Person fallen 10 % VAT auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Marktwert an, zuzüglich einer einmaligen Gebühr von 1.000 US-Dollar für Permit oder Registrierung nach dem International Persons Landholding Act.
Prüfraster für eine vermietungsgetriebene Investition
- Rechnen Sie in Nächten und Übernachtungsraten, nie in Ankünften. Jede Ankunftszahl muss erst in adressierbare Übernachtungsnachfrage übersetzt werden, bevor sie in die Kalkulation darf.
- Trennen Sie den Pier-Fall vom Flughafen-Fall und bewerten Sie beide separat. Der Pier läuft, der Flughafen nicht.
- Stressen Sie den Flughafentermin: ein, zwei und drei Jahre später als erhofft. Deckt das Objekt dann noch seine Kapitalkosten?
- Klären Sie für das konkrete Grundstück die Lage innerhalb oder außerhalb des Port Area sowie den Status bei Versorgung und Lizenzierung. Die Punkte dazu listet unsere Checkliste zur Freihandelszone Freeport.
- Kalkulieren Sie netto: VAT, Lizenz, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer, Instandhaltungsrücklage und Leerstand.
- Holen Sie eine verbindliche Versicherungsindikation vor dem Angebot ein, nicht erst nach der Due Diligence.
- Definieren Sie den Exit. Bei einem vermietungsgetriebenen Objekt auf einer Insel mit einem Verkehrsflughafen bewegt sich der Käuferkreis mit der Fluganbindung.
Was das für Ihre Entscheidung bedeutet
Die Kreuzfahrtinfrastruktur auf Grand Bahama ist gebaut und in Betrieb. Die Infrastruktur für Übernachtungsgäste ist finanziert, vergeben und im Bau – aber nicht geliefert. Wer für Mieteinnahmen kauft, nimmt damit eine Terminposition auf Flughafen und Hotelpipeline ein, keine Position auf Kreuzfahrtvolumen. Zum richtigen Einstandspreis kann das vertretbar sein. Zu einem Preis, der 2,4 Millionen Kreuzfahrtgäste als adressierbare Nachfrage unterstellt, ist es das nicht.
Wenn Sie ein konkretes Objekt auf Grand Bahama prüfen und Ihre Auslastungsannahmen gegen die öffentliche Datenlage statt gegen Schlagzeilen gerechnet haben möchten, sehen wir die Kalkulation gemeinsam mit Ihnen durch. Akkreditierte Investoren können die aktuelle Marktakte und die Objektunterlagen nachfolgend anfordern.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Er ist kein Angebot und keine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren oder von Beteiligungen an Immobilien. Die genannten Zahlen stammen aus öffentlichen Quellen und entsprechen dem Stand dieser Quellen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Die steuerliche Behandlung richtet sich nach Ihren individuellen Verhältnissen und ist mit qualifizierten Beratern in den betroffenen Jurisdiktionen zu klären.
